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國內房地產營銷策劃行業的實踐與發展的時間較短，并沒有形成一套完整、全面、行之有效的理論系統。許多進入該領域的策劃機構，不久前還在別的領域中拼搏，在房地產全程策劃、營銷的理論探討及實踐中，常會出現一些失誤，受到開發商的抱怨，同時也引起開發商的警惕。
作為乙方的房地產咨詢機構總是抱怨房地產開發商不能正確對待自己，但以“智業”為標榜的房地產咨詢機構，在為開發商服務過程中，在告誡別人“站在對方的立場上”思考問題的同時，我們自己又究竟做的怎樣？細數起來，不也同樣讓開發商們心驚肉跳嗎？
1．缺乏市場調
研分析能力，將有效需求與潛在需求混為一談 調查方式單一，缺乏相互印證，不論樓盤大小，取樣總是一個常量；調查數據普適有余，針對性不足，對項目規模、位置、特點等與消費對象的關系缺乏整體把握，樣本數量不足，以偏概全，導致結果與實際差距很大。
市場需求分潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是無經濟購買能力的欲念需求。如，在經濟落后地區，人們對住房的需要客觀上和欲念上都是很強，但由于人們經濟收入很低，只能滿足生存需求，沒有能力滿足居住的需求，因此，這里對住房的需求是一種潛在需求。有效需求是具有經濟購買能力的現實需求。在進行市場調查、分析房地產需求時，必須嚴格區分有效需求與潛在需求、欲念需求和現實需求，因為兩類消費者處于不同的階層，盡管潛在需求會轉化成有效需求，但他們的消費觀念是絕對不同的，而房地產產品的銷售對象是有經濟購買能力的現實需求者。
調查中混淆有效需求與潛在需求的差異，導致定位“繆之一毫，差之千里”，造成調查時需求者眾，開盤后購買者寥寥無幾的局面。
2．缺乏對區域規劃的深層次把握
對本地區城市規劃不清楚，對項目所在區域城市建設規劃不了解，甚至根本不清楚城市規劃對具體項目策劃的決定性作用，要么人云亦云：周邊建設什么樣的樓盤，我也建什么樣的樓盤，對開發商美其名曰“市場跟蹤戰略”；要么人云我不云：周邊建設什么樣的樓盤，我就不建什么樣的樓盤，對開發商美其名曰“市場差異化戰略”。
3．理論欠缺、概念不清，把市場定位混同于目標市場
這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。但目前一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念。實際上，兩者在概念和功能上有明確不同。
目標市場是指企業對市場經過比較、選擇、細分后，決定作為服務對象、確定自己的產品所要進入的相應的子市場。市場定位則是指企業設計出自己的產品和形象，從而在目標消費者心中確定與眾不同的有價值的地位，即在潛在的消費者心里奠定企業產品的位置和印象。目標市場是市場定位的前提，市場定位則指明項目的服務方向。
概念弄不清，就更不可能按照定位的三個層次：產品定位、品牌定位、公司定位，來對項目進行系統策劃。
4．對市場競爭對手的應對反映估計不足
一相情愿的制定營銷策劃方案，對競爭者的優勢、劣勢不能正確和及時做出判斷，尤其對市場競爭者的應對反應能力估計不足，對競爭樓盤的反擊措施，缺乏有效的反擊手段，要么束手待斃，要么價格戰，對樓盤營銷戰略、定位與反定位戰略。
5．項目沒有定位或缺乏核心定位
某樓盤在宣傳上匯集了“成功人士理想家園”、“寬帶智能住宅”、“商住兩宜，SOHO一族”……等概念，這些都不能算是項目定位，只能視為銷售策劃在不同階段的賣點口號。
樓盤名稱也是定位的反應，一些樓盤整體營銷上定位不明確，角色變換太頻繁。變戲法似不斷的改名字，不停的改變著形象，在潛在消費者心中無法樹立置信度。
6．不能將自己的利益與開發商保持一致
標傍“沒有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價格”，用心不在下功夫的市場調研上，定位也不是建立在大量的數據基礎上，不是將自己看成開發商的合伙人與利益共同者，也不是把自己視為與開發商風險共擔的伙伴，而是將自己置于跟隨猛獸后、食殘羹的鬣狗的角色，隨時準備用“價格”這把雙刃劍對付開發商。
7．立意不嚴謹，分析不科學、結論主觀臆斷
很厚的一本文案，看起來像模像樣，仔細一看，論據不當，論點與結論不符，所依據的調研結果不足以得出所做的結論，完全是主觀臆斷，整篇文案概念混亂、事實不清，不是一篇立論有據、分析嚴謹的科學報告，而是一篇充滿感情色彩的檄文。面對這樣的策劃案，開發商進退兩難。
8．營銷策劃缺乏創新，經驗至上，甚至迎合
敝帚自珍，過分看重以往項目成功的經驗，對開發商云山霧罩吹噓技巧，無視項目外部客觀環境、地域文化、消費特點及內部資源差異，把以往的舊經驗照搬到新項目的策劃中，導致定位失誤，半道被開發商清走了事。定位不準，僅靠單一的技巧，對項目的整體市場推廣的作用十分有限。
一些策劃公司為接項目，投開發商所好，迎合開發商的某些欲望：如做城市標志性建筑等，對項目進行投機性策劃。更有一些草臺班子，甚至連房地產的概念設計、市場定位、不同收入購房者購買樓盤的心理需求這些基本概念都弄不清楚，直接照抄照搬外地項目的運作模式，必然帶來災難性后果。
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